こんにちは！てんとう（@tentou_tw）です。
不動産投資に興味があるが「良い物件」に出会えない！
という悩み人に向けの解決法をご紹介
投資物件を安く買う参考記事を書きました！
管理人てんとうは、副業と投資に励むふつうのサラリーマンです。
単純な方法で物件探しを始めて投資用不動産を取得しています。
投資物件として中古戸建を100万円以下で買ってみた実例
ご紹介する『格安物件の発見方法』を実践すれば、誰でも簡単に物件を見つける事ができる
この方法を実践した私は不動産投資ど素人！
その素人がたった一カ月で4DK/39坪の戸建物件を25万円で買うことができた
自分で出来てしまったことに驚愕した再現性の高い方法である！
今現在その物件は貸しており月5万円の家賃収入となっている
実例はこちらの記事にて
同じ方法で友人はこの3年間で150万円以下で8件の戸建不動産を取得している
- 格安物件がWeb上で見つからない理由
- 安く買える物件が世の中に無数に存在している事
- 格安で不動産物件を買う方法
売物件ではなくて空家を探す
第一に「掘出し物件は店頭に並んでいない」というのを覚えておいて欲しい
格安物件を手に入れたいならWeb上で『売物件』を探すのをやめてみよう
売物件ではなく埋もれている『空家』を探し出すのだ！
積極的に万人に売り出されている『売物件』ではなく、
誰にも相手にされていない隠れ物件『空家』を見つけることに意識を変えるべきである
格安物件がWeb上で見つからない理由
Web上での売物件情報に「高利回りの格安物件」を見つけるのは困難
安い物件が何故みつからないの？
その理由は不動産会社がそんな情報を載せないからである
下記のような載せない物件は高利回りになる可能性がある
- 絶対に売れる物件
- 専任媒介で広く広報されない物件
- 不動産会社が売っても儲からないか売れる見込みが無いダメ物件
このような物件はWebで見つからない
１．絶対売れる物件
絶対売れる物件は不動産会社としては載せる必要がない
不動産会社が買取るか馴染みの顧客とで早期に商談が成立するため公開されない
もし不動産広告に出たとしても瞬時にベテラン投資家に買われてしまうケースが多い
２．広報が限定される専任媒介の物件
専任媒介というのは担当不動産会社しか情報を持っていない物件
売主が特定の不動産屋だけに任せてる形になる
これに関しては直接不動産屋さんに当たるしかない
専任媒介という特性上、広く載せれない
売れない期間を経て広く公開されることがあるが良い条件とは限らない
３．不動産会社が見放すダメ物件
狙うはこの「不動産屋が見放すダメ物件」である
不動産会社が売っても儲からないダメ物件
これが格安で簡単に買いやすい物件である
“儲からない“と”売れる見込みがない“というのがポイントである
不動産屋さんの気持ちを聞いてみよう・・・
『土地値の価値しかないボロ屋を売っても手数料が安く儲からんがね！』
『もっと楽に売れる2～3000万円の物件売るがね！』
『200万円の不動産売っても手数料10万円も入らんのよ！』
わかりますか？
不動産屋さんからすれば、こんなダメ物件を売るモチベーションがない！
魅力がない商品をどう扱うだろう？
- まともに募集広告を出さない
- 問合せがあってもまともに商談しない
家主に文句言われないよう現地でのれんを揚げてる場合はある
web上に載せてなかったり更新していない物件もある
そんな状態の『ダメ物件＝掘出し物件』を見つけるのだ！
貸せるかどうかの不安という声もありますが、それには解決法があり、その「借り手をつける方法」は別の記事で紹介します。
安く買える物件が世の中に無数に存在する
仲介販売する不動産会社にとって全く魅力のない物件
これが安く買える典型的な例である
おばあちゃんが亡くなって要らなくなった家屋を査定に出したら・・・
これは厳しい。。きっと売れませんね～
値段がつかないのでうちでは扱えません！
そっ、そうですか～。おばあちゃんの家古いしな。
プロがそういうなら売れないのか。。どうしよ。。
不動産会社が販売する意欲がない案件なので
査定で不動産屋は「値段つかない」「売るのは難しい」と話す
売主はそれを聞いて「この家は売れない」と思い込んでしまう傾向がある！
→結果、売り出したとしてもまともに販売広告されず空家状態が続く
売主も不動産屋も無関心になり永らく放置されることになる・・・
こうして『ダメ物件』＝『掘出し物件』が量産される
- 手放したいけど売りにも出さず放置
- 売りに出してるが売れずに放置
- 査定で値段がつかなかったので放置
- 売りに出ているもののずっと値段も変えずに放置
色んなパターンがあるが、田舎道に放置された壊れた耕運機と同じ扱いになる
要らなくて面倒で厄介だけど処分もせず放置している状態
どこに多いかというとやはり土地値が安い郊外である
近年これらは急増しており、都市を離れれば離れるほど多くなる
田舎ではなくイオンモールが近くにあるような地方都市でも見られる
売ることすら諦めているケースも多く老朽化に伴いさらに売れなくなる
このような住宅や不動産物件は世の中に無数に存在する
掘出し物件の見つけ方
不動産屋にとっての「ダメ物件」が格安戸建投資の「掘出し物件」
「掘出し物件」を見つける方法は現地調査に尽きる！
私は、1年以上のネット検索で見つからなかったが、2回目の現地調査で物件を取得した
現地で見つける手順を紹介する
1．エリアの設定
- 自身が買いたいエリアを設定する
- 予算と自宅からの距離などで決めるのがよい
- 格安取得を目指すので自ずと郊外になる
- 土地の相場中古戸建の相場を確認
- 主に70年代80年代頃にできた住宅地がターゲット
- 築40年を超えてきた頃で住宅の価値は無くなる
2．買う条件と予算の設定
- 物件の種類：戸建であれば戸建で考えアパート等は見ない
- リフォーム含む買付予算を決めておく
- 1戸に投資する予算は必ず上限を決めておく
※ちなみにボロ戸建に融資はおりない
※私の場合5万円家賃前提で考え予算は総額200万円以内としている
3．地元不動産会社への連絡
- 決めたエリアの比較的安い物件情報をネット検索
- 物件情報を出している不動産会社に連絡アポイント
- 不動産会社に同エリアの売物件や空家の情報を依頼
- 同時に見て回りたいとたいと伝え用意しておいてもらう
- エリアや相場など質問内容を事前に準備
4．現地調査・内覧
- 現地での最初の行動→不動産屋でエリアの情報をしっかり聞く
- 不動産屋の持つ情報の中から物件の現地確認と内覧をする
- よい物件があれば購入検討し指値交渉を進める
- 内覧した物件のエリアがよさそうであれば近辺を周る
- 目ぼしい地区を定めて「空家」を探す
※不動産屋が持ってる情報ですぐ見つかる事は稀である
※空家探しに歩き回る時は不動産屋さんは流石に付き合ってくれない
売主へのアクセス！連絡先ゲット！
もし目星をつけたエリアで空家があったなら！？
即座に売りに出ているか確認する！
連絡先をゲットすることに注力する！
<確認方法>
- 売家の看板が無いか調べる
- 不動産屋さんに聞く
- 隣近所の人に直接聞く
- 登記簿謄本を自分でスマホでとる
・売家の看板が無いか調べる
看板が出ている場合はそこに電話して内覧に進む 長年売れてない物件は看板が落ちていたりもする そういう売り出し期間が長い物件はねらい目
・不動産屋さんに聞く
既に顔を合わせた不動産屋さんの担当者に聞く 住所と特徴を伝えて売情報がないか調べてもらう 別の不動産屋がカギを持っていれば内覧を依頼する
・隣近所の人に聞く
これを必ず当日にやった方がいい！
不動産屋さんがに聞く前にやった方がいい！
というのは不動産屋を通さずに交渉や売買契約もできるからだ
近隣に詳しくない場合は地区の特性や町内会ルールなどの確認のため隣近所の住民とは対話は必須になる。不動産屋では知り得ない情報が入るので直ぐに始めた方がいい。近くにある他の空家の情報、賃貸はいくらで貸しているかなど、買ってから借り手をつけるまでのイメージや相場、地域性も把握しやすくなる。連絡先を隣近所の人が知らなくても町内会で把握しているケースもある。
私は通った道で空家があり、草引きをしているおじさんに話しかけたことがある。
「直して住めるか確認したいのですが、連絡先知ってますか？」
といって持ち主の電話番号を教えてもらい商談になったことがある。
・登記簿謄本をスマホで取る
法務局のHPからオンラインで登記簿謄本の取得可能 法務局に行かずスマホで300円、その場で取得可能 ただし登記簿には所有者の住所と氏名などの情報しかないので 電話番号は104で聞くなどして別で調べる必要がある 電話帳に載せていない場合は104でも把握はできない
※やはり近所の人に聞くのが手っ取り早い
格安で不動産物件を買う方法
”鬼のような指値”
物件(空家)を現地で見つけたら価格交渉をする
「格安で売られてる物件を買う」のではなく
「自ら指値で格安にする」のだ
「格安」になるかどうかはこの指値で決まる
指値についての心構えをお伝えする
格安不動産投資をするなら「常識」を捨てる必要がある
時に不動産は相場を無視したプライスレスになる
同じような資産価値の物件があったとして
いくら積んでも売らない人もいればお金を払ってでも手放したい人もいる
後者に出会えばボロ戸建ては無料同然で手に入ることもある！
持ち主にとって空家はごみ以下
売れない貸せない空家は持ち主にとっては厄介な所有物である
極端な言い方をすれば出費がかかるゴミ以下である
- 固定資産税
- 草刈りや雑木の処理管理
- 破損による近隣クレーム
- 治安悪化の景観悪化の要因
- 処分できていない精神的負担
資産価値があっても売れなければただの負債である
不動産は維持するだけでお金が出ていく
固定資産税は待ったなしで毎年請求が来る
庭木や土があれば雑草雑木の処理が発生する
『ダメ物件』は持ち主の心情によって価格は大幅に変動する
売主がごみ以下と考えている場合は「お金を払ってでも処分したい」という人も多い
実際に1万円で譲渡されるケースも見ている
4000万円で建てた家であってもだ
相場よりもこの事をまず理解すること
鬼のような指値と見積り方法
不動産投資は仕入値で劇的にリスクが下がる
100万円の仕入と1000万円の仕入で利回りは大きく変わる
相場より低い格安家賃であれば借り手はつく
格安家賃で貸すには格安で買う必要がある
空室リスクは格安家賃で回避する
※貸す方法についてはまた別の記事で紹介する
1．物件内覧をしてリフォーム費の見積もり
補修(リフォーム)費用と清掃費用を見積る
その場で補修金額の予測を立てられるのがベスト
特に水回りや雨漏りなど大型補修は念入りに調べる
経験がなくリフォーム費用の予測がつかない場合は
内覧時に写真を沢山取って持ち帰る
SNSや中古不動産のコミュニティで聞くと相場が解る
難しい補修がある場合は工務店に相談する
★リフォーム見積について
リフォームは最低限で考える
自分が住むかのように完璧にしようとする人が多いが、
100点満点ではなく40点～60点を目指す
工務店もキレイにしようとするので「最低限でいい。材料もあまりものでいい」と伝える
直さずにDIY自由として貸し出すのも現在ニーズが高いです
※格安リフォームについては別の記事で紹介するつもりです。
２．売主の物件への思いを把握
「手放したい度合い」によって値段は常識外れになる
売主の話を聞きその物件への思い知ろう
手放したい度合いが高ければ交渉は成立しやすい
維持にかかっているコストも率直に聞く
- 固定資産税はいくらですか？
- 水道や電気ガスは普通に使えますか？
- 雨漏りや水漏れはありますか？
- 破損箇所はありますか？
- 草刈りは年間どれくらい費用がかかってますか？
見積に加味する箇所でもあるが、売主は
維持コストを意識させることで心理的に手放したくなる
３．住めるまでにかかる費用を伝える
１と２を加味して今まで売れなかった理由は
リフォームもしくは解体費用が莫大だと伝える
「直して住むには最低350万円はかかる。これは誰も買わないでしょう。」
とストレートに伝え私はこの金額なら買うと購入希望金額を提示
４．指値を入れる
普通価格が格安に格安が激安に変わる瞬間である
自分が買いたい値段で鬼のような指値をする
投資利回りを考えて金額を設定しこの金額で買いたいと伝える
不動産会社がいる場合は、営業担当を通して交渉になる
400万円の物件を50万円や100万円で申込むので
怒る家主やビックリする家主もいるが恐れは禁物
５．再交渉
折り合いがつかない場合は再度交渉して
自身の許容範囲内で買付をしよう
交渉が決裂したら気にせず次の物件を探そう
諦めていたら後日電話で「やっぱり売ります」
と言ってくることもよくある
25万円で4DK戸建を買った私の実例
この記事の手順で私は戸建を25万円で取得した
現地調査から取得までの実例はこちら
私が買ったのはこの物件。わかりますか？
「家」としてではなく「土地」として売っていたもの
どんな状態でどのような経緯で25万円になったかは記事を参照ください
誰もが解体して更地にして家を建てると考えていた物件！
一般的には「住めない」と判断されていたが
私は「住める」と判断して購入し賃貸に出している
ボロ戸建てを直して貸すまでの費用
実例として貸すまでにかかった費用を紹介
合計費用：2,313,600円
- 物件費用：250,000円
- 登記費用：141,000円
- 手数料：36,500円
- 固定資産税：15,900円
- 不動産取得税：235,000円
- 残置物廃棄料：190,000円
- リフォーム費用：1,420,000円
- 火災保険料：5,200円
- 雑費：20,000円
- 賃貸仲介料：0円
月5万円で貸しているので利回り25.9%
ボロ戸建て投資では決して高い利回りではない
不動産取得税・・・買値25万円だが土地評価から高額になった
残置物廃棄料・・・ほぼ自分と友人でやり撤去運搬費を抑えた
賃貸仲介料・・・・不動産屋を介さずネット掲示板から成約
相場より安い賃料に設定していたため問合せは多かった
全てを業者に依頼した場合は2倍になっていた
自分の時間と労力を費やした事で安く抑えた
リフォームの実録は別の記事で紹介予定
まとめ
良い物件＝相場より安い物件
これをゲットできれば素人でも勝率が爆上がりする
・利回りがよく相場より安くで貸せる
・不動産屋の儲けにならないから広告に出ない
・売土地として出ている場合がある
・売主が困っていてお荷物になっている
「誰かにとって不要なものも、誰かにとっては価値がある」
値札のついた物件情報から高利回物件を見つけるのは至難の業
売土地扱いや不動産広告に出ていない空家を探そう
「売物件」ではなく「空家」を探そう
「誰かにとって不要なものも、誰かにとっては価値がある」
売主にとって不要なこの家は必要とする人に住んでいただいている
こんなエコはあるだろうか？
私の信条は「無駄にしない」である
これは家に限らず車やバイク、その他の物にも言えること
応用の利く考え方なので覚えておいて損はない
私は古物商であり廃棄物や不要品の買取販売もしている
リユース、リサイクルを伝道したい
日本の空家問題は深刻であり建替えの市場は大きい
だがこの負のスパイラルを変えたいと思う
中古物件の再生投資が大流行りすることを願う
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