こんにちは！てんとう（@tentou_tw）です。
ど素人の僕がボロ戸建てを見つけて
25万円で指値した話をするよ！
ちゃんと月5万円で貸してるよ！
格安での不動産取得、鬼のような指値、そんなの本当にできるのか？
土地値以下で不動産を買うというエピソードの実録を書いた！
空家多数の住宅地があった
初夏のある日、事前に連絡を入れていた不動産屋と現地で合流
【当初に現地調査前で設定していた条件】
- エリア：都市郊外の70年代頃にできた住宅地
- 予算：リフォーム含め300万円以内
不動産屋にはそのエリアの500万円以下の物件の案内を希望していた
指値を入れる前提だったので予算より高い物件も見る
駅から遠い住宅地で徒歩と自転車圏内にスーパー・コンビニなし。車がないと不便な立地。区画をぐるっと見て回ると、なんと空家の多い事！この区画の20％前後は空家。よくある1970年代にできた駐車場付き戸建て住宅地だ。立て直された家や更地も散見されるエリア。「閑静な住宅街」ではあるが悪くいえば「寂しい団地」だ。
全体的な格安不動産のノウハウはこちら記事
1軒目380万円の築古戸建(ジャングル)を見学
1軒目の物件はこちらの380万円の戸建、Web上で見つけて現地内覧の依頼をしていた
※他に平屋1棟ありという記載があり気になった。敷地内に2軒なのか？？
不動産屋の女性営業マン嶋田さんと合流
よろしくお願いします！
内覧をご依頼いただいたこの物件ですが…
何年も空家で状態はかなり悪いと思います
あと、雑草がすごいのでまず玄関に入るのが大変です
値段が値段なのできっとボロいですよね？
悪い状態なのは想定しています！
早速見に行きましょう！
現地に到着！！
突然出現したジャングル空家！一階部隠れて見えん！
隣近所からクレームが来てそう～！！
えっと、草がすごいんですけど。。玄関まで辿り着けるかな。。
あの、すみません・・・先に行ってもらえますか？
んっ！お嬢さんはここで待っていなさい！
私が道を切り開いてきてやろう！
女性の前でカッコをつけ、門を開けて高い草木をかき分け突き進む『まあまあ痛い』
5分かかってようやく玄関にたどり着き
棒を拾ってバッサバッサと活路を開きお嬢の元へ戻る
・・・大丈夫そうですか？？ うわっ！ひゃ！蜂がっ！
とりあえず、先に二階建ての方を見ましょうか。。
えっと、先にいってください。。
お嬢を扇動しながら玄関に突撃！蜂を避けて素早く開けて中へ入る！
うーむ。かび臭いですね！床が濡れた跡がある。。
嶋田さん、そこ床抜けしそうなんでお気を付けて！
1978年築の古びた内装、和式便器、壊れた給湯器
壁と床が湿気で浮いている。面積が広いので修繕費も高くなりそうだ
築年相応ですね・・・
平屋の方も見てみましょうか？
平屋も雨漏りが顕著で床が完全に腐っている
ガラスも割れており物置として使うにも修繕が要る
ざっと見積ると住める状態までの修繕費250万円前後
間取りと広さはいいんだけど予想通りボロいですね！
雨漏りが酷いのでリフォーム代は300万はかかりそう。
家主さんに値段交渉してもらいたいんだけど。
手放したいのかな？ 交渉の余地あるんですかね？
状態は激しかったですね。このお値段で売れ残ってますもんね～
交渉はどうでしょう。。担当から家主さんに状況を聞いてもらいます！
電話しますので少しお待ちください！
嶋田さんが担当者と電話している間に指値を入れるか真剣に考える
1軒目の鬼のような指値→撃沈
まともに貸せる状態までにざっと670万かかる
これはタダ同然でもらわないと厳しいな・・・
初めての鬼のような指値になるな・・・
- 物件価格：380万円
- 諸経費＋税金：約40万円
- リフォーム費用：250万円
合計約670万円
想定家賃5万円/月で表面利回り8.9%、、この手の投資では利回り20%以上が目安
20％を目指すと合計額は300万円・・・
- リフォーム費用：180万円 ※DIYを駆使する
- 物件価格：100万円 ※指値を入れる
- 諸経費：約20万円
↑↑↑こういうような目算になるので指値は100万円！
鬼のような指値である！ドキドキしながら指値を言う！
あのー、10年くらいこのままなんですよね？
100万円なら買いたいんだけど・・・指値言えるかな？
ええーー！それは難しいと思いますけど（笑）
本気で言ってるんですか（笑）
折り返し電話あったら聞いてはみます・・・
これっ、担当営業が家主さんに言いにくそう～！
そう！表示額の1/3以下の値段だもの。非常識！
さぁて、どうなるかな～！と思ってたら♪プルルルルるるる～♪
あ！かかってきた！
「もしもし～、はい。はい。そうですね。
えっ！全然？ えっと、お客さんは買付考えてるんですけど・・・
あ、わかりました。。また電話します。」
なんだ？あっさりと終わったぞ・・・
なになに？なんて言ってました？
家主さんに「一銭たりとも値引かない！」って言われたそうです。
だいぶ頑なな感じらしくて・・・
値引きの交渉は無理って担当が言ってます
ドギャーーーン！！
指値することなくあえなく撃沈！！！
不動産83％値引までの実録
1軒目が撃沈したところで直ぐに2軒目に移動
後に私はこの家を提示価格の83%OFFの25万円で買う事になる
物件資料はこちら↓↓↓分かるだろうか？
土地として売られており家は間取りも載っていない
現況：上物有と書かれた39坪の土地で価格は150万円
こちらなんですけど、先にお伝えしておきますが、
売土地扱いにしてるのは、とても住める状態じゃないんです。
あと、残置物の撤去と解体費を見込んでの値段だそうです・・・
土地値より安い金額なので上物はビックリ状態に違いない
そうでしょうね。覚悟していますよ！
さぁて、またジャングルかな～
そして現場到着！
玄関側はコンクリート駐車場のためジャングルではないが
一階のガラスと玄関のガラスが割れており出入り自由な感じw
※正面外観の写真は控えています
2軒目の戸建見学？いやこれは廃墟だ
まずは外観を調査。奥に庭があるそうだが、、、
ベランダが崩れ落ちて周辺の地面に大量に散乱している
ガラス、釘の出た木材、トタン、モルタル、針金、ゴミが散乱していて足元がかなり危険！
足元と上も危ないです！
屋根にガラスとか乗ってます。。上から落ちてくるかもなんで
ホント気をつけてください！
なるほど、このゴミだけでトラック一杯は軽く超える
こっちからは裏の庭にはいけそうにないですが、
太いツタが見えるのできっとジャングルですね！
反対側から庭に回れたがツタと雑木のジャングルであった
蜂がぶんぶん飛んでおり深入りは避けた
一応、中も見ますか？
ガラスも割れてて鍵もなくて開きっぱなしだそうです・・・
割れ窓でボロさは倍増。人によっては”廃墟”と言うだろう
ゴミ屋敷の値段
中に入る前から大量の残置物が見えるが
結果的に屋内を見て買付することを決めた
残置物がすごいですね。これ築年数不明ですかね？
資料に書いてないけど45年くらいでしょうかね。
築年数はそれくらいだと思いますけど、解体前提での物件なので、、
住めないと思いますよ。
えーと、私は外で待ってます。
ゴミだらけで入るのを拒否するお嬢・・・
食品や生活用品のほか家具や布団も残っている
動物が入り込んだ後がありネコかなんか住んでた感じ
どの部屋にもゴミがたっぷり。トラック2台分ってとこか
正直、残事物の廃棄はトラックで運べば大したことはない
倉庫や庭からタイヤが出てきてその数14本！
後でわかったが空家と分かって誰かが不法投棄したようだ
重要なポイントは高額リフォームが必要かどうか
なかなかいいです。これは直して住めますね！
崩れたベランダの解体と廃材の廃棄が大変ですけど。
アリですね～
ええ～、直すの結構大変だと思いますよー。
リフォーム見積り取った人がいるんですけど、
少なくとも500万円くらいかかるって聞いてますが。。
で・・・買付申込されますか？
500万？？そんなにかからないと思う・・・
鵜呑みにしてはいけない。不動産屋もこれくらいの感覚なのだ
ごみの廃棄とリフォームの範囲と交換が多いので
まず概算費用を見積してから希望額を考えます。
買付申込書もらっていいですか？
流石に分からない補修もあったので写真を沢山撮って持ち帰る
工務店にも相談しその日の内におおよその見積額を出す
このゴミ屋敷の値段はいかに！？
2軒目の鬼のような指値→成功！
翌日、25万円で鬼のような指値をした
350万円の更地と見立てて話を進める
ドキドキしながら不動産屋の嶋田お嬢に電話・・・
もしもし。昨日の物件ですが、25万円で買付を入れます。
言いにくいと思いますが25万で聞いてみてください！
害虫駆除と残置物、残骸撤去に結構費用がかかるので
ええええ～！！25万？？ わっ、わかりました！
とっ、とりあえず担当から連絡してもらいます。。
えっと、お渡しした買付申込書をお送りいただけますか？
外注とかその辺の費用かかることも書いてもらえれば・・・
分かりました！今から送ります。
嶋田さん、仲介手数料少ないよね。ごめんね。。
『とんでもないです～！あははっ～』と
快く手続きを進めてくれた嶋田さんには感謝しかない
申込を入れた翌日のこと・・・嶋田さんから電話が鳴った！
てんとうさん！！承諾されました！
ご希望の25万円で承諾されました～！
手続きを進めますのでまたご連絡しますね！
なんと、鬼のような指値が成功！！
めでたく売値の83％offの金額で買付ができた
翌週に譲渡契約と進んでいったのだった
不動産の指値成功の裏側
第一にこの物件と出会えた運が一番大きいが
鬼のような指値が通った理由を解説しておく
- 土地として売っているという事
- 近所の方からの情報収集
この2点から150万円以下で買える可能性が高いと思った
25万円で家の買付という非常識なことが何故起こるのか？
ということについてはこちらの記事で詳しく書いている
格安で不動産を買う方法 ー 持主にとって空家はごみ以下 ー
という項目を参照してもらえば理解できる
まさに今回の物件は持主にとってゴミ以下に相当する案件だったのだ
この2点があったため指値は成功した
家があるのに土地として売っている
売土地としている時点で上物の家屋に関しては価値がないと思われている
持主も不動産会社も解体前提で考えているのだ
家として売出して長期間売れなかったのだろう
更地にする費用を加味しての150万円だが実際いくらかかるか？
家屋を無視した時、実質390万円で売っている土地なのである
解体せず直して格安で貸すという発想の場合の費用はこうなる
この場合の表面利回りは17.1%だが、ボロ戸建て投資では低すぎる
利回り20％以上にしようと思うと物件価格を交渉するのが先決
いくらで買えば20%を超えるだろうか
- 購入価格100万円 → 利回り20％
- 購入価格 50万円 → 利回り24%
- 購入価格 25万円 → 利回り26.6%
※家賃5万円想定
この想定でいくと100万円以下で購入できれば私の基準ではアリと考える
表面利回り24%の50万円で指値が通ればOKと考えた
近所の住民からの聞き取り情報
指値を鬼のような金額で出せたのは近隣住民からの情報のおかげである
実はこの物件、見学した当日に近所の人と話して調査をした
たまたま表に出てこられた住民に聞いたのだ
このお家を買おうかと思ってるんですが、いつから空家ですか？
いっぱい荷物残ってるんですけど、どうされたんですかね？
空家の期間、持ち主の人物像、引っ越し理由、
指値にはそんな情報が大変貴重なのだ！
あらっ！買って買って～！もう20年くらいかな～ずっと空家。
転勤で遠くに引っ越されてほったらかしなのよー。
草もすごいし屋根壊れてるでしょう～。危ないから直してほしいー。
まだ売りに出てたの？10年ほど前まで不動産屋の旗が立ってたけど、
たぶん、ここ数年は誰も見に来てないよ～。
これは長貴重な情報だ！安く買える確信をした情報である。
持主からすると長年売れずに諦めているお荷物物件だと想像できた
さらに15分くらい質問をしたが親切に何でも教えてくれた
近隣住民もほったらかしの空家があるのは嫌なものなのだ
買って直してほしいという願望をストレートに伝えてくれた
へー、リフォームして貸すのね？
賃貸の空家もあるけど、借り手ついてないんじゃないかしら？
静かでいいところだけど、車はいるからね～
賃貸の家賃相場、この近くの他の空家、電気ガス水道や町内会、道路事情や注意点など
賃貸にする場合の条件や情報も可能な限り収集する
聞けることを遠慮なく聞いて関係性も作っておくのだ
例えこの物件が買えなくてもこの地域の情報を得れる
このエリアで物件さがしてるので、もし買うことになったら、
またいろいろ教えてもらっていいですか？
今後ともよろしくお願いします。
そうして実際に買った後にも大変お世話になったのである
まとめ
格安で買えるような物件は不動産屋さんも儲けにならない
儲からない物件の情報は市場に積極的に出てこない
だが世の中に無数に存在する事を忘れないで欲しい
総務省が5年ごとに調べている空家率。2018年の住宅・土地統計調査によると空き家は848万9千戸、空き家率は13.6%となり、ともに過去最高だった。
日本経済新聞社
この848万戸の中には無料でも譲渡したい物件が多数あるのだ
その物件に接触できるかどうかが成功のカギ
結局は“運”なのだが何度でも引けるおみくじと同じ。金融商品と違って自分でコントロールできるのが違う。この“運”は物件見学と指値の回数で確率が上がる
格安で買うために大事なこと
買値が安ければ失敗の確率が大幅に下がる
”ローンを組んで一棟買いというような冒険は躊躇する”
でも不動産投資に興味がある一歩を進めたい人へ
マンション区分に比べ低価格で買える古戸建を狙おう
- 条件を決め徹底的に買付額にこだわる
- 現地に出向いて物件とエリアと人と接する
- 綺麗を求めない。ボロ家の方がラッキーと考える
- 断られてもあきらめずに続ける
■条件を決め徹底的に買付額にこだわる
条件(予算と利回り)：買付額とリフォーム費用を足した額を設定し
自分の決めた条件の範囲内に収まるよう指値を決める
同エリア内で家賃を相場より安くすれば入居希望は増える
■現地に出向いて物件とエリアと人と接する
資料の情報では不足であり現地で知って感じる接触情報が重要である
戸建を賃貸するにはマンションに比べ地域性の影響がある
おっくうに思うが現場に行ってエリアに触れる方が近道だ
■綺麗を求めない。ボロ家の方がラッキーと考える
ボロければボロいほど指値は通りやすい
放置された期間が長くお荷物物件の可能性が高い
致命的な損傷がなければ鬼のような指値のチャンス
■断られてもあきらめずに続ける
例にもれず続けていれば必ず指値が通る
妥協して条件に合わない物件を買わないようにしよう
利回りが低いとリカバリーするのに数年かかる
買いたい人へのアドバイス
結局のところ不動産投資も行動する事しか道は開けない
「現地に行くのが早い」と戸建投資をしている友人からアドバイスをもらった
移動もあるし時間もかかる。成果が出ない事が続くかもしれない。
それでも足で歩いてみて、地元の不動産屋さんや近所の人に聞いてみてほしい
Googleマップでも見れるが結局は現地に行くのが近道だと思う
■この記事の実例は一つのサンプルだが、参考になれたら嬉しい
買付に成功し、DIYと最低限のリフォームで相場より安く貸し、家賃収入を得ているが
私はあまたの不動産投資家に比べて知識量も圧倒的に少ないし計算も下手だ
素人だからこそ言いたい「ボロ戸建て投資は誰だってできる！」
安い買付ができたら万一に入居が無くてもダメージは小さい
倉庫としても貸せるしリフォームも必須ではない
古家再生戸建投資はリユースでエコなビジネスである
使えるものが棄てられ放置される社会を私は変えたい
ボロ戸建て再生を不動産投資を第一歩にお勧めする！
格安不動産の発見方法の記事はこちら
てんとうは投資やビジネス情報を発信しています。
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